Seguridad Jurídica Absoluta :
1. Recepción y Captación de Documentación :
En esta etapa inicial se recopilan los antecedentes clave de la propiedad y del vendedor para verificar que todo esté en regla antes de salir al mercado.
Cédula de Identidad: Verificación de identidad y estado civil de los propietarios.
Título de Dominio: Copia de la escritura de compraventa anterior e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR) con vigencia.
Certificados del Conservador de Bienes Raíces (CBR):
Certificado de Dominios Vigentes.
Certificado de Hipotecas, Gravámenes, Prohibiciones e Interdicciones (GP).
Certificado de Avalúo Fiscal: Emitido por el SII (con desglose para contribuciones si aplica).
Certificado de Deuda de Contribuciones: Emitido por Tesorería General de la República.
Certificado de Número y Utilidad Pública: Emitidos por la Dirección de Obras Municipales (DOM).
Certificado de Recepción Definitiva / Final: Comprobante de que la edificación está legalmente recepcionada por la municipalidad.
Gastos Comunes y Reglamento de Copropiedad: (Si aplica a departamentos o condominios) Certificado de no adeudamiento firmado por la administración.
2. Estudio de Títulos (Due Diligence)
Análisis jurídico exhaustivo de la historia del inmueble (habitual y técnicamente revisado a 10 años hacia atrás).
Revisión de la Cadenas de Dominio: Verificación de que todas las transferencias anteriores (compraventas, posesiones efectivas, donaciones) se hayan realizado legalmente.
Detección de Riesgos y Limpiezas: Identificación de embargos, hipotecas vigentes, usufructos, servidumbres o prohibiciones que impidan la venta.
- Redacción del Informe de Títulos: Dictamen legal que aprueba, condiciona o rechaza la viabilidad de la transacción.
3. Cierre de Negocio y Promesa de Compraventa
Formalización del acuerdo entre comprador y vendedor para asegurar las condiciones de la operación.
Redacción de la Oferta de Compra / Cierre de Negocio: Documento inicial de reserva y acuerdo de precio/condiciones.
Borrador y Firma de la Promesa de Compraventa: Contrato donde se fijan plazos, multas por incumplimiento, condiciones constitutivas de mora y la forma de pago.
Protocolización Notarial: Firma ante notario para dar fecha cierta y validez legal al compromiso.
4. Tramitación de Crédito Hipotecario / Tasación (Si aplica)
Coordinación con la institución financiera del comprador.
Envío del Expediente Legal: Remisión de la carpeta completa de títulos al banco o mutuo hipotecario para su evaluación jurídica.
Coordinación de Tasación: Gestión de visita técnica para la valoración oficial del inmueble.
Confección del Borrador de Escritura por el Banco: Abogados del banco redactan la matriz de la compraventa con mutuo e hipoteca.
5. Envío y Confección de la Escritura Definitiva
Preparación del documento legal final para la transferencia de dominio.
Redacción de la Matriz de Compraventa: Incorporación de cláusulas de compraventa, instrucciones notariales, renuncia a acciones resolutorias y alzamiento de hipotecas anteriores (si existen).
Certificados Actualizados: Solicitud de certificados de CBR y contribuciones al día a la fecha de firma.
Revisión y Coordinación Notarial: Envío del borrador definitivo a la notaría designada para su cierre en matriz.
6. Firma de la Escritura e Instrucciones Notariales
Momento en que las partes concurren a notaría a plasmar su firma.
Firma de Vendedor, Comprador y Banco: Suscripción del documento definitivo en Notaría.
Redacción y Firma de Instrucciones Notariales: Definición clara de las condiciones bajo las cuales el notario liberará los fondos/vales vista al vendedor (por ejemplo: una vez inscrita la propiedad a nombre del nuevo dueño).
7. Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR)
La etapa donde efectivamente se transfiere el dominio del inmueble.
Ingreso del Carátula al CBR: Presentación de la copia autorizada de la escritura para su inscripción.
Inscripción de Dominio, Hipoteca y Prohibición: Registro oficial de los nuevos titulares y los gravámenes del banco financiador.
Alzamiento de Gravámenes Anteriores: Cancelación formal de las deudas u órdenes previas asociadas al vendedor.
8. Cierre Legal y Liquidación de Fondos (Post Venta Legal)
Entrega final y liberación de los recursos económicos.
Obtención de Nuevos Certificados GP y Dominio: Verificación de que la propiedad ya figura a nombre del comprador.
Entrega de Copia Autorizada e Inscrita: Entrega del título final al comprador.
Liberación e Instrucciones de Pago: Autorización Notarial para el cobro de vales vista / transferencia de fondos al vendedor.
Gestión de Postventa Inmobiliaria :
La postventa no comienza cuando se entrega la propiedad, ni termina con la firma. Es un ciclo continuo de respaldo, garantía y fidelización que protege la inversión de nuestros clientes.
1. Preparación y Control de Calidad Pre-Entrega (Pre-Handover)
Antes de citar al propietario, se realiza una revisión técnica rigurosa para asegurar que el inmueble cumpla con todos los estándares prometidos.
Revisión Interna de Calidad (Checklist Técnico): Inspección exhaustiva de terminaciones, pintura, griferías, instalaciones eléctricas, artefactos de cocina y sellos de ventanas.
Pruebas Funcionales: Ensayo de presión de agua, verificación de circuitos eléctricos, pruebas de desagüe y funcionamiento de electrodomésticos empotrados.
Limpieza Fina de Entrega: Asegurar que la propiedad se presente en condiciones impecables de habitabilidad.
2. Protocolo de Recepción y Entrega Oficial de la Propiedad
El momento hito donde el propietario conoce y recibe oficialmente su inmueble.
Inspección Guiada con el Propietario: Recorrido detallado habitación por habitación junto a un ejecutivo especializado.
Acta de Recepción Definitiva / Observaciones: Levantamiento del documento oficial donde se registran observaciones menores (si las hubiese) y plazos de subsanación.
Firma del Acta y Entrega de Llaves: Formalización de la entrega física del inmueble y elementos de acceso (llaves, controles de portón, tarjetas).
Entrega del Manual del Propietario: Guía técnica con instrucciones de uso, mantención preventiva, garantías de artefactos y números de emergencia.
3. Subsanación de Observaciones Pre-Entrega
Atención prioritaria para resolver cualquier detalle detectado durante la recepción.
Programación de Trabajos: Coordinación de ingresos de cuadrillas técnicas para corregir los detalles anotados en el acta.
Re-inspección y Conformidad: Segunda visita con el cliente para verificar la correcta resolución de las observaciones y firma de conformidad total.
4. Cobertura de Garantías y Atención de Requerimientos
Atención continua ante eventualidades operativas o constructivas durante el periodo de garantía legal y comercial.
Canal Único de Atención de Postventa: Plataforma o vía de contacto directa para ingresar solicitudes, adjuntar fotografías y hacer seguimiento en tiempo real.
Categorización y Triage de Requerimientos:
Emergencias (Atención inmediata): Filtraciones de agua, fallas eléctricas generales, problemas de gas.
Requerimientos Estándar: Desajustes menores de puertas, sellos, fisuras por asentamiento.
Visita Técnica de Diagnóstico: Evaluación en terreno por parte del equipo de mantención para determinar el origen de la falla y plan de acción.
5. Aplicación del Marco Legal de Garantías (Ley General de Urbanismo y Construcciones)
Garantizar la transparencia y el cumplimiento estricto de los plazos de garantía legal:
Hasta 3 años: Para fallas o defectos en elementos de terminaciones o de acabado (pintura, grifería, puertas).
Hasta 5 años: Para fallas o defectos en las instalaciones de servicios (cañerías, circuitos eléctricos, alcantarillado, redes de gas).
Hasta 10 años: Para fallas o defectos que afecten la estructura soportante del inmueble (fundaciones, vigas, muros portantes).
6. Gestión de Garantías de Equipamiento de Proveedores
Coordinación con fabricantes y marcas de artefactos instalados en la propiedad.
Tramitación con Proveedores Directos: Coordinación de servicio técnico oficial para garantizados como encimeras, hornos, campanas, calderas, termos eléctricos y aire acondicionado.
Acompañamiento al Cliente: Seguimiento hasta la reparación o reemplazo efectivo del equipo fallado.
7. Coordinación e Integración con la Administración del Edificio / Condominio
Asegurar una transición fluida hacia la vida en comunidad o la gestión del arriendo.
Traspaso de Espacios Comunes: Entrega técnica de áreas comunes (quinchos, piscina, salones, ascensores) al Comité de Administración.
Apoyo en Registro de Propietarios y Copropiedad: Facilitación de documentos necesarios para el alta en gastos comunes y reglamentos de convivencia.
8. Medición de Satisfacción y Cierre del Ciclo de Postventa
Evaluación constante de la experiencia del cliente para la mejora continua.
Encuestas de Satisfacción (NPS): Evaluación del proceso de entrega y la rapidez en la resolución de postventa.
Auditoría de Cierre de Requerimientos: Confirmación de que el 100% de los tickets ingresados fueron resueltos a satisfacción del cliente.
Protocolo de Blindaje Inmobiliario y Prevención de Fraudes
Comprar, vender o invertir en bienes raíces involucra el patrimonio de toda una vida. En Indómito Inmobiliaria aplicamos un sistema estricto de auditoría y Due Diligence integral para blindar cada transacción frente a irregularidades, suplantaciones o vacíos legales.
1. Verificación de Identidad y Validación de Partes
Prevenimos la suplantación de identidad y las estafas en representaciones legales antes de firmar cualquier documento.
Validación Bioquímica y Notarial de Cédulas: Verificación de la vigencia y autenticidad del documento de identidad de compradores, vendedores y representantes.
Auditoría de Poderes y Mandatos: Revisión minuciosa en el Conservador de Bienes Raíces o Notaría origen para confirmar que los poderes de representación se encuentren vigentes, sin revocaciones ni limitaciones.
Detección de Personas Interpuestas (Palos de Blanco): Verificación de legitimidad cuando la compra o venta se realiza a través de terceros o mandantes indirectos.
2. Auditoría Técnica de Títulos y Estudio de Dominio
Aseguramos que la propiedad pertenezca legítimamente a quien la vende y que esté libre de riesgos jurídicos ocultos.
Trazabilidad del Dominio a 10 Años: Análisis exhaustivo de todas las transferencias anteriores (compraventas, herencias, posesiones efectivas o donaciones) para descartar vicios de nulidad.
Verificación de Gravámenes e Interdicciones: Comprobación en tiempo real de que el inmueble no posea embargos, prohibiciones de celebrar actos y contratos, servidumbres no declaradas o medidas precautorias.
Revisión de Derechos de Terceros y Litigios: Confirmación de que el bien no esté afecto a juicios particionales, derechos hereditarios no liquidados o disputas matrimoniales/sociedad conyugal.
3. Protocolo Seguro de Custodia y Liberación de Fondos
Eliminamos el riesgo de pérdida o desvío de dinero durante la transacción.
Instrucciones Notariales Blindadas: Los pagos (vía Vales Vista o transferencias bancarias) quedan bajo custodia notarial y solo se liberan al vendedor una vez que la propiedad está 100% inscrita a nombre del comprador en el CBR.
Verificación de Cuentas Destino: Comprobación estricta de las cuentas bancarias de recepción para evitar transferencias a cuentas de terceros no autorizados.
Cero Manejo de Efectivo: Todas las operaciones transan exclusivamente a través de instrumentos bancarios trazables y nominativos.
4. Detección de Irregularidades en Terrenos y Loteos Irregulares
Protección especial para la compra de parcelas y terrenos rurales o urbanos.
Verificación de Loteos Irregulares («Loteos Brujos»): Comprobación ante el SAG, SEREMI de Agricultura y la Dirección de Obras Municipales (DOM) para garantizar que el predio cuente con Rol Propio e individualizado y cumpla con la normativa de subdivisión predial (Ley 19.283 / DL 3516).
Confirmación de Factibilidad de Servicios: Verificación de factibilidad real de agua, electricidad y accesos legales (servidumbres de tránsito regularizadas).
Validación de Capacidad de Uso del Suelo: Confirmación de que el suelo no tenga restricciones ambientales, de riesgo o prohibiciones de edificación.
5. Blindaje Anti-Suplantación Digital y Canales Oficiales
Garantizamos la autenticidad en las comunicaciones y negociaciones con nuestros clientes.
Canales y Correos Corporativos Verificados: Todas las ofertas, promesas y acuerdos se tramitan formalmente desde nuestros canales oficiales protegidos.
Firmas Electrónicas Avanzadas (FEA): Utilización de firma electrónica con validación de identidad oficial para el cierre de promesas y documentos digitales cuando no sea presencial.
Inexistencia de Reservas Informales: Ningún pago o reserva se realiza a cuentas personales de asesores; todas las reservas entran bajo protocolos institucionales verificables.
6. Transparencia en Deudas y Cargas Financieras
Garantizamos que la propiedad no traspase deudas preexistentes al comprador.
Certificado de Deuda de Contribuciones Cero: Verificación directa con la Tesorería General de la República.
Certificado de Deuda de Gastos Comunes y Servicios: Validación previa con la administración del edificio o condominio y compañías de servicios básicos (agua, luz, gas).
